недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

Покупка квартиры с заниженной стоимостью в ипотеку

2 017 19

Здравствуйте!


Ситуация: мы покупаем квартиру (вторичку) в ипотеку, у которой собственность менее 3-х лет. Действуем без агента. Оформляем договор купли-продажи (пока предварительный) с заниженной стоимостью с подачи риелтора продавца. (чтобы продавцу не платить налог). В доп. соглашении прописываем остаточную стоимость на неотделимые улучшения объекта.


Вопрос: так получилось, что в договоре прописанная стоимость квартиры получилась меньше суммы запрашиваемого кредита. То есть звучит так: квартира стоит Х. Часть средств оплачивается за счет собственных средств покупателя (без прописывания конкретной суммы) и часть - в сумме Y оплачивается за счет кредитных средств банка. И X достаточно сильно меньше Y!

А в доп. соглашении описано, что стороны оценивают неотделимые улучшения в такую-то сумму (оставшиеся от стоимости квартиры деньги). Но как мы понимаем доп. соглашение в банк не отдается и в росреестре не регистрируется.


Так как согласно договору у банка запрашивается сумма больше, чем объявленная стоимость объекта, не вызовет ли это отказа банка в одобрении квартиры или отказа росреестра в регистрации договора?

Советы 19
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет12 февраля 2018, 0:37

Перечисление проблем...)) А Вам зачем? Будете сами разруливать? Но эти проблемы не решаемые, т.е. никакой подстраховки достойной для них не существует. И допсоглашение на неотделимые - это ни о чём.

Для начала могу сказать, что пару лет назад росреестр отказывал в регистрации договора, в котором стоимость квартиры меньше суммы кредита покупателя. Как будет сейчас, я не знаю, т.к. с тех пор не слышала, чтобы кто-то рискнул подать на регистрацию такую сделку. Агент продавца не должен был брать Вас покупателем при таких условиях. К тому же при таком раскладе его продавец непременно попадет в поле зрения налоговой.

Сколькими бы допсоглашениями Вы ни обвешали эту сделку, все равно, в случае ее расторжения или признания недействительной, вероятность без проблем получить обратно все уплаченные Вами деньги почти полностью зависит от порядочности и платежеспособности продавца.

Если в течение года после сделки будет подано заявление о банкротстве продавца, то заниженная цена договора приведет к признанию его недействительным и включению квартиры в число того имущества продавца, из которого удовлетворяются требования кредиторов, а Вы попадете в общую очередь кредиторов в надежде, что от имущества продавца, выставляемого на торги, останется хоть что-то для Вас, но даже если повезет, то все равно больше суммы договора Вы не получите.

Это основное, что можно перечислить, не зная деталей. Рынок переполнен! Зачем Вам этот ужас?!

И еще: агент продавца слабак, судя по его подходу. Вполне вероятно, что он не в курсе или не понимает сегодняшних правил начисления налога на доход от продажи, соответственно, там может быть такая ситуация, при которой у продавца, несмотря на занижение, все равно возникнет налог, либо наоборот продавец по ситуации налог платить не должен, а агент этого не понимает и исхитряется, как может, думая, что он умнее законодателей:)) Напишите нам : 1.настоящую цену продажи, 2. Кадастровую стоимость квартиры. 3. В каком году продавец получил квартиру в собственность. 4.какой договор является у него правоустанавливающим документом. 5. Если он покупал квартиру, то за какую сумму. 6. Если он ее унаследовал, то когда умер наследодатель. 7.Если это ЖСК, то когда был выплачен пай.

Возможно, что вся эта махинация и не нужна, а налога нет у продавца.

Аноним12 февраля 2018, 10:05

Большое спасибо!!!

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2018, 22:38

Добрый вечер. К договору купли-продажи может подшиваться приложение, например как и к ДДУ. А вот на второй вопрос ответить сложно, т.к. Вы не указали в каком банке берёте ипотеку. Но сегодня уже многие банки отказывают в выдаче кредита на покупку жилья по заниженной цене. Поэтому самый лучший вариант - проконсультироваться у Вашего менеджера в банке. С внесением аванса/задатка/заключением предварительного договора купли-продажи я бы не торопился до выяснения этого вопроса.

Аноним11 февраля 2018, 22:54

Сбербанк

Арсений11 февраля 2018, 22:46

Слушайте, Аноним, а Вы, случаем, в казино не играете? Если нет, то я бы рекомендовал. Видно, что запредельный риск вы любите, а в казино шансов выиграть больше, чем, если покупать недвижимость с занижением стоимости и без агента.

Алексей Шанин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2018, 23:01

Да уж, пока на рынке будут самостоятельные покупатели, которые будут задавать такие вопросы, продать им можно будет все что угодно!

Аноним11 февраля 2018, 23:05

Раз уж Вы не отвечаете прямо на сам вопрос, а косвенно опускаете автора вопроса (как и комментарий выше), прошу перечисление вытекающих из такой ситуации проблем в студию.

Илья Миронов12 февраля 2018, 0:11

Продавал квартиру по завышенной стоимости в ипотеку. Но по заниженной еще с таким не встречался. Лучше всего проконсультироваться у юр.отдела банка. Если риэлтор такое дело предложил, то пусть он и разбирается с этим головняком в банке или возвращает аванс или убеждает продавца что это невозможно с ипотечниками.

У меня сейчас продавец хочет продать по заниженной, я ему объяснил заранее что ипотечники по заниженной не купят. Естественно поговорю с менеджером банка, но очень, очень сильно сомневаюсь что что-то толковое из этого дела выйдет.

Тут еще некоторые нюансы от менеджера зависят, какие у него отношения с юр. отделом в банке, потому что не он сам принимает решения.

Аноним12 февраля 2018, 0:18

спасибо

Ирина Юрьевна Жабыко12 февраля 2018, 2:33

Сложно не согласиться с сообщением Ирины Владимировны), разве что думаю, что проблем у вас с покупкой не будет, так как банк вам подобную сделку не одобрит. Агент продавца что-то не понимает, либо мы не знаем достаточно деталей. И добавлю - агент продавца и агент покупателя - это разные персонажи, каждый из которых выполняет свою миссию и стоит на стороне своего клиента. Даже зайдя в ларек вы спрашиваете у продавца - свежая колбаска, вкусная и только потом покупаете(если продавец вам известен), а здесь квартира, за такие деньги, разовое вложение и вы пытаетесь в авантюру влезть, зачем.... обратитесь к специалисту, квартира того стоит) Удачи вам

Аноним12 февраля 2018, 2:37

спасибо за совет

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2018, 7:18

Если банк в принципе пропускает занижение по дкп, то такое возможно.
Очень важна оценка, тк в вашем случае от неё банк будет отталкиваться.
Я вот считаю, что Росреестру вообще всё равно: сколько кредит, сколько стоимость договора. Возможно, что в зависимости от региона, есть разница в позициях Росреестра к этому вопрсу регионах.
Ну а всё рассписывать в рамках форума, что да как, это часть нашей работы, которая оплачивается.
Если подойдёте к вопросу «с головой», то всё реально.

Екатерина Конюхова12 февраля 2018, 8:00

Добрый день! Банки проводят сделки по заниженной стоимости, но до суммы кредита.

не риэлтор12 февраля 2018, 8:47

Аноним
вчера в 23:05
Раз уж Вы не отвечаете прямо на сам вопрос, а косвенно опускаете автора вопроса (как и комментарий выше), прошу перечисление вытекающих из такой ситуации проблем в студию. - ну если надо артикулировать совершенно очевидные вещи, то можно в стопиццотый раз повторить: если потом продавцу (или еще кому-то) по каким-то причинам захочется признать сделку недействительной, то продавец получит назад квартиру (скорее всего еще и со сделанными вами ремонтом), а вы назад получите не ее реальную стоимость, а ту заниженную сумму, которую вы прописали в договоре. если вам так уж охота рискануть, а сумма "игрек" небольшая, то не связывайтесь с ипотекой, а возьмите потребкредит. у вас хотя бы квартира тогда будет не в ипотечном залоге.

Марина Громова12 февраля 2018, 14:49

На сегодня Росреестр 99,9 не зарегистрирует Вам такой договор. Если бы Вы надумали совершать его в нотариальной форме - нотариус бы Вам отказал. То, что Вы рассказали про доп.соглашения - вообще не понятно к чему и кому это надо. Любые доп.соглашения к договору купли-продажи, подобного содержания, абсолютно ничтожны. Резюме: стоимость недвижимости должна быть минимум равна сумме кредита. Или не тратьте друг на друга время и деньги (оценка, сбор документов и т.п.)

Анна12 февраля 2018, 14:51

В выписке из ЕГРН Дополнительное соглашение прозвучит как документ - основание. Банк, соответственно запросит у Вас его предоставить, так как изменение цены объекта без его согласия невозможно. Такого рода сделки допустимы только при наличном расчете.

Павел Павел12 февраля 2018, 15:24

Ответ ищите в своём банке и смотрите: какой схемой это проводят? Если у банка это отработано, то и в Россреестре проблем не будет - вы у них не превый...Я, когда покупал по заниженной цене (но чуть больше размера кредита), на разницу в цене квартиры от продавца получил расписку "за неотдимые улучшения". Анилиз судебной практики в правовой базе показал распространнённость этого подхода и что суды такие расписки нормально принимают при откате сделки.

Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2018, 15:40

С 2014 года Банки допускают занижение не ниже суммы кредита. Наймите профессионала на сопровождение сделки.

Борис12 февраля 2018, 16:40

Ознакомьтесь хотя бы поверхностно с видами мошенничества с недвижимостью. Большинство из них основываются как раз на заниженной стоимости. А если вы не в теме и без своего спеца, то... Имхо, такой риск совершенно неприемлем.

Читайте по теме

редакцияeditorial@cian.ru